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Rechtsanwalt Marc Popp
erstellt am 09-Jun-2015
Dass ein Mieter allein wegen hoher Heizkosten nicht zur Minderung berechtigt ist, entschied der Bundesgerichtshof im Dezember 2013. Die Unwirtschaftlichkeit einer Heizungs- und Belüftungsanlage berechtigt einen Mieter nicht zur Minderung, wenn die Anlage dem bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Standard entspricht.
Ein Vermieter von Gewerberäumen hatte seinen Mieter auf rückständige Miete verklagt. Der Mieter hatte in der Vergangenheit die Miete gemindert, weil die Heizungs- und Belüftungsanlage angeblich unwirtschaftlich arbeitete. Der Mieter begründete die Minderung damit, dass die Anlage überdimensioniert sei und nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden könne. Die Vermieter akzeptierte die Minderung nicht. Bei Erwerb der Immobilie hatte der Vermieter das Gebäude sanieren lassen. Die vorhandene Heizungsanlage und das vorhandene Belüftungssystem waren jedoch nicht von der Sanierung betroffen.
Der BGH entschied zu Gunsten des Vermieters. Die Unwirtschaftlichkeit der Heizungs- und Belüftungsanlage stellte keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mieträume dar. Die Heizungs- und Belüftungsanlage war bei Abschluss des Mietvertrages bereits vorhanden und wurde bei der Sanierung nicht verändert. Bei Abschluss des Mietvertrags hatte der Mieter die technischen Gegebenheiten der Mieträume als vertragsgemäß akzeptiert. Die Anlage entsprach zudem dem technischen Standard zur Zeit der Errichtung des Gebäudes.
Dass die Heizungs- und Belüftungsanlage inzwischen hohe Energiekosten verursachte, war deshalb nicht von Bedeutung. Würde der im Vergleich mit einer modernen Heizungsanlage unwirtschaftliche Betrieb einer vorhandenen Anlage einen Mangel darstellen, müssten Vermieter ihre Anlagen stetig technisch so anpassen, dass ein wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet ist. Dadurch würde aber eine vom Gesetz nicht vorgesehene Modernisierungspflicht von Vermietern begründet. Ein Mangel war auch nicht dadurch begründet, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen war. Laut Anlage zum Mietvertrag sollte die vorhandene Heizungsanlage ohne bauliche Veränderungen weiter verwendet werden (BGH, Urteil v. 18.12.13, Az. XII ZR 80/12).