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Rechtsanwalt Marc Popp
erstellt am 18-Oct-2016
Wird ein Verwalter zur Wahl vorgeschlagen muss vor der Beschlussfassung ein Verwaltervertrag vorliegen und Laufzeit und Vergütung bekannt sein. Dies stellte das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge im Februar 2016 klar.
In einer Eigentümerversammlung ging es unter einem Tagesordnungspunkt um die Bestellung eines neuen Verwalters. Der später gewählte Kandidat wurde erstmalig in der Eigentümerversammlung vorgestellt. Auf Nachfrage von Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft, zu welchen Konditionen und Vertragsbedingungen der Kandidat gewählt werden sollte, konnten keine Angaben gemacht werden. Ein Verwaltervertrag wurde weder vorgelegt noch Angaben zu dessen möglichen Inhalt gemacht. Der vorgestellte Kandidat wurde dennoch mehrheitlich per Beschluss gewählt. Gegen diesen Beschluss reichte ein Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage ein.
Mit Erfolg! Der Beschluss war rechtswidrig, weil er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 27.02.15, Az. V ZR 114/14) entspricht die Bestellung eines Verwalters grundsätzlich nur dann dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn spätestens in der Eigentümerversammlung, in der die Wahl erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages, insbesondere die Laufzeit und die Vergütung, geregelt werden. Diesen Erfordernissen hat der angefochtene Beschluss nicht entsprochen. Das Argument, dass die neue Hausverwaltung eine handelsübliche Vergütung erhalten solle, war nicht ausreichend. Denn eine handelsübliche Vergütung gibt es im Wohnungseigentumsrecht nicht. Da mithin über die konkrete Vergütung der neu bestellten Verwaltung keine Vereinbarung getroffen wurde, war der angefochtene Beschluss nicht hinreichend bestimmt. Dem Erfordernis, dass die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages in wesentlichen Umrissen geregelt sein müssen, wurde somit nicht entsprochen. Dies gilt umso mehr, als eben nicht mehrere Angebote eingeholt wurden. Dies wäre aber erforderlich gewesen, damit die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft eine Vorauswahl treffen, sich über die Leistungsangebote austauschen und den Zweck der Einholung von Alternativangeboten abwägen konnten. Mangels entsprechender Information haben die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auf der Versammlung den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum nicht ausnutzen können (AG Neustadt/Rübenberge, Urteil v. 15.02.16, Az. 20 C 943/15).