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Rechtsanwalt Marc Popp
erstellt am 09-Oct-2015
Dass ein Beschluss, der einen Hausverwalter ermächtigt verbindlich eine Hausordnung aufzustellen, rechtswidrig ist, entschied das Landgericht Frankfurt a. M. im Juni 2014.
Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft hatten auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen: "Die Verwaltung wird der Eigentümergemeinschaft und den Mietern eine allgemeingültige Hausordnung zukommen lassen". Gegen diesen Beschluss hatten einzelne Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage eingereicht. Sie waren der Ansicht, dass die für die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft und deren Mieter verbindliche Ausgestaltung einer Hausordnung nicht auf den Verwalter übertragen werden durfte.
Zu Recht! Das angerufene Landgericht Frankfurt a. M. entschied zu Gunsten der den Beschluss anfechtenden Wohnungseigentümer. Durch den Beschluss war dem Verwalter nämlich nicht nur lediglich die Aufgabe übertragen worden, eine Hausordnung vorzubereiten. Die Eigentümergemeinschaft hatte den Verwalter ermächtigt, eine Hausordnung aufzustellen, die dann auch verbindlich sein sollte. Zulässig wäre aber höchstens die reine Vorbereitung einer Hausordnung durch den Verwalter gewesen, die dann von den Wohnungseigentümern erneut hätte beschlossen werden müssen. Ein Beschluss dahingehend, dass ein Verwalter eine Hausordnung mit verbindlicher Wirkung aufstellen soll, ist nichtig. Eigentümergemeinschaften können regelmäßig nur über solche Angelegenheiten Beschlüsse fassen, zu denen sie nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder durch eine Vereinbarung aller Mitglieder der Gemeinschaft ermächtigt sind. Gemäß §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 1 WEG sind, soweit nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes geregelt ist, die Wohnungseigentümer zur Aufstellung einer Hausordnung berufen. Diese Aufgabe können sie aber nicht gänzlich auf einen Verwalter übertragen, sondern müssen die Hausordnung im Wesentlichen selbst beschließen. Die vollständige Übertragung dieser Aufgabe auf einen Verwalter ohne jegliche inhaltliche Vorgaben entspricht nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, da es sich bei den Befugnissen gemäß § 21 WEG um eine Kernaufgabe der Verwaltung handelt. Zumindest wären im entschiedenen Rechtsstreit gegenüber dem Verwalter inhaltliche Vorgaben bezüglich des Inhalts der Hausordnung erforderlich gewesen (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 11.06.14, Az. 2-13 S 168/13).