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Rechtsanwalt Marc Popp
erstellt am 26-May-2015
Dass eine Betriebskostenabrechnung sowohl die im Abrechnungszeitrum angefallenen Gesamtkosten als auch die Umlageschlüssel enthalten muss, stellte das Landgericht Münster im Dezember 2013 klar.
Ein Vermieter und seiner Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung, da der Vermieter eine Nachzahlung geltend machte. Die Abrechnung enthielt überwiegend Positionen, die verbrauchsunabhängig abgerechnet worden sind. Der Mieter bemängelte die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, da teilweise die Gesamtkosten und die Umlageschlüssel der einzelnen Kostenpositionen nicht mitgeteilt wurden. Da der Mieter nicht freiwillig zahlte, reichte der Vermieter eine Zahlungsklage bezüglich der Nachforderung ein.
Mit Erfolg! Das Landgericht Münster wies darauf hin, dass eine Betriebskostenabrechnung formal ordnungsgemäß ist, wenn sie u.a. die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggfls. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält.
Der streitgegenständlichen Abrechnung fehlte es jedoch sowohl an der Aufzählung der Gesamtkosten als auch an der Angabe der Umlageschlüssel. Die vom Gericht aufgezeigten Anforderungen an eine formal ordnungsgemäße Abrechnung dienen insbesondere auch dazu, diese auf rechnerische Richtigkeit zu überprüfen. Dies ist aber gerade dann nicht möglich, wenn bereits die Gesamtkosten nicht angegeben sind. Zwar hat der Bundesgerichtshof für einen Sonderfall die Angabe eines Umlageschlüssels für entbehrlich erachtet. Dieser Sonderfall betrifft aber ausschließlich Situationen, insbesondere bei Doppelhaushälften, bei denen beispielsweise Grundsteuern alleine für die insgesamt vermietete Doppelhaushälfte von der Gemeinde in Rechnung gestellt werden (LG Münster, Urteil v. 03.12.13, Az. 3 S 123/13).