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Rechtsanwalt Marc Popp
erstellt am 04-Jun-2018
Dass Sie als Vermieter bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnraum und Garage auf die ortsübliche Vergleichsmiete abzustellen müssen, bestätigte das Amtsgericht Köln im Januar 2016. Die von Ihrem Mieter zu zahlende Miete darf die ortsübliche Miete für eine Wohnung mit Garage oder Stellplatz insgesamt nicht überschreiten. Die gesetzliche Kappungsgrenze bezieht sich dabei auf die Gesamtmiete.
Ein Mieter und sein Vermieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung und einer Mieterhöhung. Der Vermieter und der Mieter hatten nach Abschluss des Mietvertrages über die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt auch ein Mietvertrag für einen im Innenhof liegenden Stellplatz abgeschlossen. Der Vermieter hatte jedoch die Betriebskostenabrechnung und die Mieterhöhung für Wohnung und Stellplatz getrennt angelegt. Der Mieter verweigerte deshalb Ausgleich der Abrechnung und die Zustimmung zur Mieterhöhung.
Das AG Köln entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Der Mieter war nach Ansicht des Gerichts berechtigt, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verweigern. Denn zumindest eine Erhöhung der Stellplatzmiete war rechtswidrig, weil die Kappungsgrenze überschritten wurde. Es lag ein einheitliches Mietverhältnis vor, welches einheitlich als Wohnraummietverhältnis zu behandeln war.
Wenn zuerst ein Mietervertrag über Wohnraum abgeschlossen wurde, ist bei einer nachträglichen Vermietung eines Stellplatzes oder eine Garage – so das Gericht - von einer Ergänzung des ursprünglichen Wohnraummietvertrags auszugehen. Somit ist in einem solchen Fall von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen, in dem die ortsübliche Vergleichsmiete insgesamt als Begrenzung gilt: Die erhöhte Miete für Wohnraum und Garage bzw. Stellplatz darf dann die ortsübliche Miete für eine Wohnung mit Stellplatz nicht überschreiten. Die Kappungsgrenze bezieht sich dabei ebenfalls auf die Gesamtmiete. Die Mieterhöhung war zudem auch rechtswidrig, weil eine Begründung für die Garage fehlte.
Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung gab das Gericht dem Mieter Recht. Denn der Vermieter musste auch die Betriebskostenabrechnung einheitlich unter Berücksichtigung der Garage erstellen (AG Köln, Urteil v. 27.01.16, Az. 220 C 409/15).