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Rechtsanwalt Marc Popp
erstellt am 07-Mar-2018
Dass ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung nicht lediglich vorsorglich aussprechen kann, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2016 klar. Eine Kündigung eines Vermieters zu Gunsten eines Verwandten setzt voraus, dass der Angehörige tatsächlich in die Mietwohnung einziehen will. Beachten Sie also als Vermieter, dass Sie eine Eigenbedarfskündigung nur dann aussprechen können, wenn der von Ihnen Begünstigte zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich in die Mietwohnung einziehen will.
Ein ehemaliger Mieter hatte seinen früheren Vermieter auf Schadensersatz verklagt, weil er der Meinung war, dass eine vom Vermieter ausgesprochene Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht war. Der Vermieter hatte dem Mieter mit der Begründung gekündigt, dass seine pflegebedürftige Mutter in die Wohnung einziehen sollte. Nachdem der Mieter im Sommer 2012 ausgezogen war, stand die Wohnung leer bis die Mutter des Vermieters im Jahr 2014 starb. Der Mieter hielt den Eigenbedarf deshalb für vorgeschoben und verlangte Schadensersatz in Höhe von mehr als 20.000 €. Der Mieter berief sich zum Beweis auf ein ärztliches Attest über den stabilen Gesundheitszustand der Mutter zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung. Das erstinstanzliche Gericht war dem Beweisangebot jedoch nicht nachgegangen und hielt die Kündigung für rechtmäßig.
Vorgeschobener Eigenbedarf ist strafbar
Der BGH sah das anders. Das erstinstanzliche Gericht hätte dem Beweisangebot des Mieters nachgehen müssen, weil das tatsächliche Vorliegen von Eigenbedarf fraglich war. Wenn die Mutter des Vermieters tatsächlich gar nicht die Absicht hatte, in die Wohnung ihres Sohnes einzuziehen, wäre die Kündigung rechtswidrig gewesen. Die Tatsache, dass die Mutter nach Auszug des Mieters nicht in die Wohnung eingezogen war, sprach dafür, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. Selbst wenn zum Zeitpunkt der Kündigung nur nicht sicher gewesen wäre, ob die Mutter in die Wohnung einzieht, hätte es sich bei der Kündigung wegen angeblichen Eigenbedarfs nur um eine unzulässige Vorratskündigung gehandelt. Wenn ein Vermieter den behaupteten Nutzungswillen durch sich oder einen Angehörigen nach dem Auszug seines Mieters nicht in die Tat umsetzt, ist der Verdacht begründet, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben wurde. Beachten Sie als Vermieter also, dass Eigenbedarf bei einer behaupteten Eigenbedarfskündigung tatsächlich vorliegen muss, sonst machen Sie sich strafbar (BGH, Beschluss v. 11.10.16, Az. VIII ZR 300/15)