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Rechtsanwalt Marc Popp
erstellt am 08-Nov-2016
Eine Beleidigung eines Vermieters durch einen Mieter soll in der Regel eine Kündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter rechtfertigen. Bei einer als leicht einzustufenden Beleidigung durch Ihren Mieter wären Sie als Vermieter allerdings zunächst gehalten eine Abmahnung auszusprechen. So entschied das AG Charlottenburg im Januar 2015.
Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Räumung der Mietwohnung verklagt. Anlass waren angebliche Beleidigungen des Mieters. Der mit dem Vermieter unzufriedene Mieter hatte Angestellte des Vermieters auf der Facebookseite des Vermieters als „faul“ und „talentfreie Abrissbirne“ bezeichnet. Aus diesem Grund kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß.
Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters und dass seine Äußerungen keine zu einer Kündigung berechtigenden Beleidigungen des Vermieters darstellten. Zwar kann eine Beleidigung eines Vermieters durch einen Mieter einen ausreichenden Grund für eine Kündigung darstellen. Allerdings muss es sich dabei um eine schwerwiegende Beleidigung handeln. Nach § 543 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt hat. Eine Beleidigung ist eine Straftat und kann insoweit ebenfalls ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund sein, wenn sie gegenüber dem Vermieter verübt wird. Denn eine Beleidigung ist Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung. Eine bloße Unhöflichkeit genügt jedoch nicht. Das Gericht hat offen lassen, ob die Äußerungen des Mieters eine Beleidigung darstellten, denn sie waren als nicht schwerwiegend zu werten. Deshalb wäre vor der Kündigung eine Abmahnung des Vermieters erforderlich gewesen. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus einem Mietvertrag, so ist eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erst nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig. Dies gilt nur dann nicht, wenn gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Es wird aber in der Rechtsprechung lediglich bei schwerwiegenden Beleidigungen durch einen Mieter einem Vermieter ein sofortiges Recht zur fristlosen Kündigung zuerkannt (AG Charlottenburg, Urteil v. 30.01.15, Az. 216 C 461/14).