Gesamtabrechnung ist trotz falscher Einzelabrechnung wirksam
Dass Fehler in einer Einzelabrechnung nicht zwangsläufig dazu führen, dass auch die gesamte Jahresabrechnung unwirksam ist, entschied das Landgericht Frankfurt a. M. im März 2016. Als Wohnungseigentümer sollte Ihnen bekannt sein, dass ein Beschluss über die Genehmigung der Jahres- und der Einzelabrechnungen teilbar ist. Ist ein Teil eines Beschlusses rechtswidrig und durch ein Gericht aufhebbar, kann der andere rechtmäßige Teil, wenn er abtrennbar ist, gültig bleiben.
Ein Wohnungseigentümer hatte den Genehmigungsbeschluss seiner Eigentümergemeinschaft bezüglich der letzten vom Verwalter aufgestellten Jahres- und Einzelabrechnungen angefochten. Er begründete die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses damit, dass in die Einzelabrechungen unzulässige Kostenpositionen, beispielsweise „Gartenpflege“, aufgenommen wurden.
Das Landgericht Frankfurt a. M. entschied den Rechtsstreit nur zum Teil zu Gunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers. Der Genehmigungsbeschluss wurde lediglich hinsichtlich Einzelabrechnungen, nicht hinsichtlich der Gesamtabrechnung, für ungültig erklärt. Die Einzelabrechnungen wurden vom Gericht hinsichtlich der Position „Gartenpflege“ aufgehoben. Die Funktion einer Jahresabrechnung ist zum einen, dass sie eine turnusmäßige Rechnungslegung des Verwalters darstellt und damit dessen Kontrolle dient. Zum anderen muss sich aus der Jahresabrechnung eine Übersicht über alle tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben. Nach überwiegender Ansicht der Rechtsprechung ist ein Beschluss über eine Jahresabrechnung aber teilbar. Dies führt dazu, dass sogar eine Jahresabrechnung, soweit kein durchgreifender Fehler vorliegt, hinsichtlich der Positionen, die nicht fehlerhaft sind, wirksam ist. Deshalb führt ein Fehler in den Einzelabrechnungen der Wohnungseigentümer jedenfalls nicht zwangsläufig dazu, dass auch die Gesamtabrechnung fehlerhaft ist. Durch lediglich die Aufhebung der Einzelabrechnungen wurde die Gesamtabrechnung nicht betroffen. Auf Grund der Ungültigerklärung von einzelnen Positionen der Einzelabrechnungen, war lediglich die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung - als das Ergebnis der Einzelabrechnungen - zu korrigieren (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 09.03.16, Az. 2-13 S 225/13).