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Rechtsanwalt Marc Popp
erstellt am 06-Oct-2015
Dass es bei umfangreichen Bauarbeiten zulässig ist, auch ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden, entschied das Landgericht Berlin im September 2013. Ein Ausschluss der Mietminderung kommt dann in Frage, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten auf Nachbargrundstücken vorgelegen haben.
Über ein halbes Jahr wurde auf einem Grundstück kernsaniert und hierfür unter anderem der Grundriss des dort befindlichen Gebäudes verändert und die Fassade geöffnet, das Gebäude aufgestockt sowie ein Außenaufzug angebaut. Wegen der hierdurch verursachten Beeinträchtigungen minderte ein Mieter in der Nachbarschaft die Miete. Der Vermieter war jedoch der Ansicht, dass eine Mietminderung wegen der bei Abschluss des Mietvertrages offensichtlichen Sanierungsbedürftigkeit des Nachbargebäudes ausgeschlossen war. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Nachzahlung der einbehaltenen Miete.
Ohne Erfolg! Das Berliner Gericht hielt eine Minderung in Höhe von 25 Prozent für den gesamten Zeitraum für angemessen. Bei umfangreichen Bauarbeiten ist es zulässig, selbst ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden. Ein Ausschluss einer Mietminderung kommt zwar dann in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben.
Dies gilt beispielsweise für ausgewiesene Sanierungsgebiete oder baufällige Gebäude, offensichtlich erneuerungsbedürftigen Fassaden und bei Baulücken in der Nachbarschaft. Solche Anhaltspukte lagen im entschiedenen Rechtsstreit aber nicht vor. Ein Mieter muss regelmäßig ohne konkrete äußere Anhaltspunkte nicht damit rechnen, dass in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer deutlichen Zunahme der Lärm— und Schmutzemissionen führen. Ein Ausschluss einer Mietminderung kommt nur dann in Frage, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück bestanden haben. Sind beim Vertragsschluss keine Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in unmittelbarer Nähe vorhanden, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen, wenn in einem Nachbargebäude später Bauarbeiten stattfinden (LG Berlin, Urteil v. 26.09.13, Az. 67 S 251/13).