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Rechtsanwalt Boris Jovtschev
erstellt am 24-Mar-2015
Dass die Flächenangabe in einem Mietvertrag keine zugesicherte Eigenschaft der Mieträume darstellt, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg im Januar 2015. Eine Mietminderung ist aber ab 10 Prozent Abweichung zulässig.
Ein Vermieter von Gewerberäumen hatte seinen Mieter, der eine Praxis für Physiotherapie in den Mieträumen betrieb, auf Zahlung rückständiger Miete verklagt. Die Fläche der Mieträume war im ursprünglichen Mietvertrag mit „ca. 110 m²“ angegeben worden. Ende 2011 wurde ein neuer Mietvertrag über erweiterte Mieträume abgeschlossen. Hier wurde geregelt, dass die Praxisräume sich „um ca. 81 m² auf 191 m²“ vergrößern. Der Mieter stellte alsbald fest, dass die Flächenangabe im Mietvertrag tatsächlich falsch war und minderte die Miete. Der Vermieter verklagte ihn auf Ausgleich des Mietrückstands.
Mit Erfolg! Die vom Mieter geltend gemachte Flächenunterschreitung begründete kein Recht zur Mietminderung. Die Flächenangabe im Mietvertrag stellte keine zugesicherte Eigenschaft der Mieträume dar. Die Zusicherung einer Eigenschaft von Mieträumen setzt voraus, dass der Vermieter eine Garantie für das Vorhandensein der Eigenschaft erkennbar übernehmen wollte und für ein Fehlen haften will. Die bloße Angabe einer Quadratmeterzahl in einem Mietvertrag stellt für sich keine Garantie ihrer Richtigkeit dar. Das gilt insbesondere wenn die Flächenangabe mit dem Zusatz „ca.“ versehen wurde. Im Übrigen lag die Flächenunterschreitung bei lediglich 8 Prozent. Eine Mietminderung ist aber erst ab 10 Prozent Abweichung zulässig (OLG Brandenburg, Urteil v. 06.01.15, Az. 6 U 134/13).