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Rechtsanwalt Marc Popp
erstellt am 02-Dec-2014
Dass eine Jahresabrechnung, anders als ein Wirtschaftsplan, die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft sowie die gebildeten Rücklagen ausweisen muss, stellte das Landgericht Berlin klar. Die Jahresabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung eines Fachmanns verständlich sein. Das bedeutet, dass eine Jahresabrechnung, die erst nach Lektüre einer eine DIN A4-Seite langen Erläuterung verständlich ist, nicht ordnungsgemäß erstellt wurde.
Ein Wohnungseigentümer hatte die mehrheitlich beschlossene Jahresabrechnung seiner Eigentümergemeinschaft angefochten, weil diese für ihn in sich nicht verständlich war, sondern eine DIN A-4-Seite lange Erläuterung des Verwalters zu Rate gezogen werden musste.
Mit Erfolg! Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Eigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Die Wohnungseigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge.
Diesem Maßstab genügte die angefochtene Jahresgesamtabrechnung nicht. Denn die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft mussten eine DIN A4-Seite mit einem erklärenden Rechenweg durchlesen und nachvollziehen um die Abrechnung zu verstehen. In einem derartigen Fall kann von Übersichtlichkeit ebenso wenig die Rede sein, wie von Transparenz. Eine Überprüfung der Abrechnung war allenfalls durch der Buchhaltung kundige Wohnungseigentümer möglich. Somit war die Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäß, weil durchschnittliche Wohnungseigentümer nicht mit Sicherheit annehmen konnten, dass die Umlegung der Kosten auf die einzelnen Eigentümer rechtmäßig erfolgt war (LG Berlin, Urteil v. 28.02.14, Az. 55 S 150/12 WEG).